2016-09-27

(小考) "인구 절벽"은 과연 숙명인가

(※ 사견입니다)

한국 경제의 미래, 나아가 한국의 미래를 얘기할 때 빠지지 않는 주제가 바로 인구 변화다. 한국의 인구는 2030년에  5216만명을 기록한 뒤 다음 해부터 감소할 예정이다. 생산활동인구(15~64세 인구)는 그보다 이른 올해 정점을 기록하고 내년부터 감소할 예정이다. 이를 두고 "인구절벽"이라는 멋진 표현을 써가며 이런 저런 비관론을 퍼뜨리는 전문가들도 많다.

한 나라의 인구 구조는 갑자기, 그리고 급격하게 변하지 않는다. 그와 동시에 인구는 국가 경제에 있어서 중요한 요인임에 틀림없다. 하지만 인구 구조의 변화, 그것도 전망치에 근거한 무기력한 운명론 같은 것은 아무런 건설적 역할을 하지 못한다. 물론 "이 나라는 틀렸어"라면서 내용도 어설픈 책을 팔아먹고 강연을 다니는 사람에게는 쓸모가 있겠지만 인구 구조 추이는 생각보다 절대적이지도 않고 생각보다 급격하게 변화할 수 있다.

이와 관련해 긴 말로 하는 대신 몇 장의 그림으로 내 생각을 소개하고자 한다. 물론 사견이므로 얼마든지 반론이 있을 수 있고 또 언제든 환영한다.

2016-09-25

(보고서) 장기금리 상승시 일본 부동산 투자시장 급락 가능

(※ 금융연구원 보고서 내용. 보고서 원제는 『일본 부동산 투자시장의 현황과 금리인상에 따른 영향 분석』. 결론 부분에서 보고서는 일본 장기금리 상승시 부동산 가격이 1년내 10% 가량 하락할 압력이 있다고 하고 있다. 보고서 앞부분에서 지적하듯 이는 일본 부동산 가격이 심하게 제로금리 정책에 의존해 있기 때문이다. 즉 단순한 금리 인하 차원을 넘어 제로 금리 및 마이너스 금리 정책의 장기 지속에 의해 부동산가격이 오른 측면을 주시할 필요가 있다.)

<배경> 일본의 부동산 경기가 점차 회복되는 추세를 보이면서 J-REIT 및 사모펀드 등 이른바 부동산 간접투자가 확대되고 있음. 이는 국내 및 해외로부터의 투자자금의 유입과 정부의 초저금리 유지에 기인함. 부동산투자 기대수익률이 금리에 민감하게 반응하는 점을 고려하면 현재 인위적으로 낮게 책정되어 있는 초저금리의 향방에 귀추가 주목됨. 본고에서는 일본 부동산 투자시장의 현황을 살펴보고 금리인상이 부동산 투자시장에 미치는 영향을 살펴봄.

1. (일본 부동산 투자시장의 현황) J-REIT 및 사모펀드를 통한 부동산 투자시장으로의 자금유입이 증가하면서 대도시를 중심으로 상업 지가 등의 가격 상승이 나타남.
  • 현재 일본 부동산 투자시장은 J-REIT 및 사모펀드 RMBS, CMBS 등으로 구성되어 있고 그 규모는 미국에 이어 세계 제 2위로, 특히 J-REIT 및 사모펀드에 대한 자금유입이 증가하고 있음.
  • J-REIT는 일본의 부동산 투자신탁을 지칭하는 용어로, 주식 등을 발행해 투자가로부터 모집한 자금으로 부동산을 구입한 뒤 해당 부동산에서 발생하는 임대수입 및 매각을 통해 발생하는 이익금을 투자가에게 분배하는 형식으로 운용됨.
  • 2016년 3월 국토교통성은 J-REIT 및 사모펀드의 자산규모를 2020년까지 현재의 약 2배 이상인 30조 엔으로 확대할 계획임을 밝혔는데, 이는 부동산 투자시장의 질적 향상을 추구함과 동시에 자산디플레로부터의 탈피를 도모하기 위함임.
  • J-REIT는 2001년 9월 2개 종목, 시가총액 2,600억 엔으로 시작하여 2016년 6월 말에는 54개 종목, 시가총액 14.8조 엔으로 확대됨. 한편, 1998년부터 등장한 사모펀드의 시가총액은 2016년 6월 말 현재 13.9조 엔으로 전년 대비 6,600억 엔 증가함.
  • 부동산 투자시장의 주요 투자대상은 과거 오피스 빌딩 중심에서 현재는 상업시설 및 주택(맨션), 호텔, 물류시설, 고령자 시설 등으로 다양해짐. 투자지역도 전국적으로 확대되는 가운데 특히, 대규모 투자자금이 대도시의 상업용 부동산에 집중되어 그 가격이 대폭 상승함.
  • 특히 상업 지가 상승률은 2016년 4월 기준 0.9%로 4년 만에 하락세가 멈추고 상승하였는데 주로 3대 도시권(동경, 오사카, 나고야)과 지방 중핵도시(삿포로시, 센다이시, 히로시마시, 후쿠오카시)의 상업 지가 상승폭이 크게 확대된 데 기인함. 3대 도시권의 상업 지가는 작년 대비 0.9% 상승하였고 지방 중핵도시의 상업지가는 작년 대비 3.0%로 대폭 상승함.
  • 오피스 임대는 2016년 6월 기준으로 동경, 오사카 등 주요 대도시의 오피스 공실률이 작년 대비 각각 0.97%, 2.06% 하락한 가운데 오피스 임대료는 대도시권 내에서도 도심지역(치요다구, 주오구, 미나토구, 신주쿠구, 시부야구)과 신축빌딩 위주로 상승함.

▶ 블로그 글 검색 ◀

로드 중입니다...

▶ 지난 글 보기 ◀